修府办字〔2024〕31号

修水县人民政府办公室

关于印发修水县城区生态花园住宅建设

试点实施方案的通知

各乡镇人民政府，县政府有关部门，县直有关单位：

《修水县城区生态花园住宅建设试点实施方案》已经十七届县人民政府第44次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2024年8月9日

（此件主动公开）

修水县城区生态花园住宅建设试点实施方案

中共中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。为探索城市绿色发展新路径，促进我县房地产市场平稳健康发展，现结合实际，特制定本实施方案。

一、试点类别

生态花园住宅是以未开工建设的地块为单位的新开发改善性住宅项目，不包括公寓式、度假式的商业用地建筑。

二、试点范围

（一）在土地出让公告或规划条件中已明确作为生态花园住宅试点的项目。

（二）已出让用地但未批准规划方案的居住地块可申请作为试点建设生态花园住宅。

试点项目可结合项目地块所处区位及周边景观资源条件等因素确定项目内试点生态花园住宅建筑的楼栋数量和位置。

三、试点内容

（一）建筑形式。

2021年中国工程建设标准化协会发布的《T∕CECS855-2021城市森林花园住宅设计标准》中按照建筑布局将第四代住宅（生态花园住宅）分成了三类：空中户属庭园住宅、空中共享园林住宅、空中共享园林住宅+空中停车，即“单纯户内庭院”“户内庭院+共享庭院”“户内+共享+空中停车”三种类型。开发（建设）单位可以根据项目实际情况选择合适的生态花园住宅类型，同时试点项目的建筑单体应同时满足以下要求：

1.主体建筑中设置外挑、层高不小于两个自然层高的花园平台或奇偶层错层设置的花园平台。生态花园住宅每户仅设置1处空中花园，最小进深尺寸不小于3米且不大于6米，空中花园平台水平投影面积不得小于20平方米且不得大于户型套内面积的1/3（最大不得超过60平方米）；

2.建筑底层设置层高不低于3.6米、不高于4.5米的架空公共休闲活动空间，架空空间面积不小于标准层面积的60%，并仅作为公共休闲、交通、绿化等开敞空间使用，无其他特定功能。

（二）支持政策。

1.花园平台：在满足设置在建筑主体结构外，高度不低于两个自然层高度，至少两面对外通透开敞、不封闭、有安全围护设施、外侧无立柱。花园平台外侧不小于1.2米范围内应为种植区域，不同楼栋花园平台根据选定的绿化种植方案统一施工及管理，在种植区域绿化覆土深度不小于0.5米、绿地面积不小于其水平投影50%的条件下，支持花园平台计算建筑面积，但不计入容积率和产权面积。不能改变原有建筑外形及建筑结构，使用权归业主所有；

2.开敞式公共休闲绿化平台：高度不低于两个自然层高度，对外通透开敞、平台不封闭、主界面无围护墙、设置安全维护设施，绿化覆土深度不小于0.5米、绿化面积不小于其水平投影35%。开敞式公共休闲绿化平台计算建筑面积，不计入容积率和产权面积，在核算配套公共服务设施配建规模时，公共休闲绿化平台建筑面积不计入计算基数。公共休闲绿化平台绿化达到相关建设标准要求后，可按公共休闲绿化平台绿化面积的50%折算计入建设项目绿地率和绿地面积。公共休闲绿化平台折算绿地率总和不得超过用地规划设计条件明确绿地率指标的20%；

3.试点项目建筑密度按首层建筑基底面积计算；

4.建筑间距按花园平台外挑尺寸的二分之一进行计算，建筑退距及与相邻地块建筑间距按花园平台外侧计算，消防和安全距离按相关规定执行。

除以上明确的支持政策，其他均需满足规划设计条件通知书和《九江市城市规划管理技术规定（试行）》等技术规范的要求。

（三）设计要求。

1.试点项目需充分保障和满足共享开敞式公共休闲绿化平台对应的上下层房间为直接采光的要求和条件；

2.为保证试点项目住宅私密性和安全性，花园平台所对应的上一层楼的外墙面原则上不能设置可开启的窗户，如确需设置，应同时设计视线挡板（复式楼除外）；

3.花园平台景观设计应考虑到抗风、防虫、防潮、防腐等问题，选取适宜的存活率高、易打理的植物，布局采用低矮植株（即灌木、蕨类、花卉等）为主、乔木点缀的布局方式。

（四）后期管理。

1.严禁花园平台上搭设封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物，外侧严禁建设立柱以及各类围护结构，例如实体围护墙体、阳光房等；

2.建筑架空层、开敞式公共休闲绿化平台归业主共同所有，严禁买卖，严禁在底层架空层搭设封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物；

3.不得在私家花园平台上堆放、安装具有安全隐患及影响整体绿化外观效果的物品，不得制造大分贝噪音，不得种植各类农业产品，不得圈养大型及会产生浓烈异味的家禽家畜；

4.已经交付的房屋，如遇业主闲置或长期未入住的情况，则其花园平台需由业主委托本小区物业进行定期的维护管理，维护费用由业主自行承担。

四、职责分工

县直相关部门、开发（建设）单位、物业服务企业要按照职责分工，做好生态花园住宅试点建设的具体实施、组织协调、监督管理等工作；业主要按照相关规定予以配合。

（一）县自然资源局。负责牵头组织相关部门对生态花园住宅试点申请进行审核；负责对开发（建设）单位所报生态花园住宅建筑规划方案进行审批、核发建设工程规划许可证、办理竣工规划核实等工作。

（二）县住建局。负责督促图审机构做好生态花园住宅项目施工图审查，做好消防审查、建设工程施工许可，并组织项目质量安全监督及竣工备案等工作；负责花园平台及开敞式公共休闲绿化平台的绿化方案审查工作；督促开发（建设）单位将花园平台及开敞式公共休闲绿化平台的用途、业主相关义务、物业服务企业相关责任纳入房屋销售合同，明确业主后期管理和维护义务；负责督促物业服务企业将业主及物业服务企业相关责任和义务纳入物业服务合同，明确业主后期管理和维护义务，加强对花园平台和开敞式公共休闲绿化平台的后期管理，保障生态花园住宅试行成效。

（三）县城管局。负责推荐适合在花园平台和开敞式公共休闲绿化平台种植的绿化苗木品种目录，协助县住建局完成对花园平台及开敞式公共休闲绿化平台绿化方案审查工作；按照部门职能做好县城规划区内项目竣工验收后的违法违章建设、违反生态花园住宅管理规定搭建违章建筑查处等相关工作。

（四）辖区乡镇政府。

城管部门提出对发现问题进行联合执法时，由辖区乡镇政府告知相关单位，组织开展联合行动；及时督促社区组织各小区成立业主委员会，并协助住建部门指导业主委员会配合物业服务企业对辖区内试点项目进行日常巡查和管理工作；负责其他与本单位职能相关的工作。

（五）开发（建设）单位。

负责按照经批复同意的规划方案实施生态花园住宅项目建设；在房屋预（销）售时，对外规划信息公示应明确花园平台及开敞式公共休闲绿化平台面积、用途、维护、产权及登记等问题，并纳入房屋销售合同管理，严禁业主私自改变用途、乱搭、乱建、封闭或分隔花园平台等行为，并取得业主履行相关义务的承诺；严禁虚假宣传，变相宣传花园平台等同于阳台的概念，随意封闭违规搭建；须在签订销售合同之前向业主明确花园平台功能用途、使用范围以及后期管理要求，告知其违反后期管理要求的严重性及处罚措施。

（六）物业服务企业。

负责对花园平台、开敞式公共休闲绿化平台的日常巡查及管理，劝导业主规范使用；负责花园平台景观完整性维护和修复，确保建筑界面统一、美观、绿化状态良好；认真执行本实施方案中的后期管理要求，保障住户与周边居民的居住环境；及时制止处置擅自改变花园平台、开敞式公共休闲绿化平台用途的违规建设行为，如确实不能处置要及时向县住建局、县城管局反映；将上述要求纳入物业服务合同。

（七）业主。

1.签订《生态花园住宅“花园平台”和“开敞式公共休闲绿化平台”监管协议书》和《生态花园住宅“花园平台”和“开敞式公共休闲绿化平台”规范使用承诺书》；接受并认同花园平台作为业主所购住宅的专有部位、但具有一定公共属性和开敞式公共休闲绿化平台作为小区公共区域，均不得私自占用及改变用途；不得擅自改变花园平台和开敞式公共休闲绿化平台的相关功能，不得擅自修（搭）建任何建（构）筑物或装置，配合物业服务企业对花园平台及开敞式公共休闲绿化平台绿化日常养护管理工作；承诺在使用过程中不影响或遮挡花园平台绿化效果，在花园平台不进行可能影响相邻住户及单元公共部位的行为；

2.对花园平台和开敞式公共休闲绿化平台绿植生长和病虫害可能造成的损害或安全隐患，及时向物业服务企业反映，以便物业服务企业协助予以排除和修正；

3.所购房屋若空置或出租，应及时向物业服务企业报备。

五、试点申请和规划审批

（一）试点申请。已出让用地如需申请作为生态花园住宅试点，应由开发（建设）单位向县自然资源局提出申请；县自然资源局研究同意后，报县政府审批，经批准同意后方可作为试点项目。

（二）规划审批。经确定为生态花园住宅试点项目的规划设计方案（含调整方案）由县自然资源局按程序提交县国土空间规划委员会审批。

本实施方案自印发之日起施行，试行1年；国家和省、市另有规定的，从其规定。

修水县人民政府办公室                         2024年8月9日